基层关于房地产权属转移涉-税问题的建议

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发表时间：2024-05-03 10:08:01
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前几天有太多人在后台咨询给我们，咨询基层关于房地产权属转移涉-税问题的建议的问题，今天本编辑就来回复一下各位的困惑吧。

　　土地增值税清算中，成本分摊一直是个难题与争议点，分摊方法五花八门，分摊的结果又各不相同，到底哪个方法更合理，往往仁者见仁智者见智/税企来回扯皮。为了统一口径，税务机关喜欢的方法就是按建筑面积大平均，但具体到建安成本，建筑面积大平均的方法似乎又存在明显不合理之处，比如同一栋建筑物上半段是住宅，下半段是底商，底商层高通常在4.2-6米之间，而住宅层高一般在3米左右，两者层高差异较大，传统的建筑面积分摊方法没有考虑这种不同层高对建安成本的影响，实质上是有失客观的，而层高系数法恰好可以弥补这种不足，部分省市税务机关也明文赋予了纳税人使用层高系数的权利。

　　通过一个例子了解层高系数法：

待分摊建安成本???????????????????? 20,000住宅建筑面积???????????????????? 40,000住宅层高??????????????????????? 2.5商业建筑面积???????????????????? 60,000商业层高????????????????????????? 5　　建筑面积法?层高系数法住宅分摊系数40%25%商业分摊系数60%75%住宅分摊建安成本???? ???8,000?????? 5,000商业分摊建安成本?????? 12,000????? 15,000

　　注：层高系数法

　　商业层高系数=商业层高/住宅层高=5/2.5=2

　　住宅分摊系数=住宅建筑面积/（住宅建筑面积+商业建筑面积*层高系数）=40,000/（40,000+60,000*2）=25%

　　商业分摊系数=商业建筑面积*商业层高系数/（住宅建筑面积+商业建筑面积*层高系数）=60,000*2/（40,000+60,000*2）=75%

　　到上面这一步一般没有争议，但归集到土增清算扣除金额时就会有很大争议，比如贵州省目前仍实行两分法暨普通住宅与其他类型房地产，假设其他类型房地产中有商业和非普通住宅，且两者清算时销售比例不一致，该如何归集建安成本扣除金额，就有两种不同思路了——“分法”与“合法”。“分法”的逻辑：其他类型房地产建安成本扣除金额=（商业建安成本*商业销售比例+非普通住宅建安成本*销售比例），“合法”的逻辑：其他类型房地产建安成本扣除金额=其他类型房地产建安成本*销售比例。举个例子便于理解：

待分摊建安成本???????????????????? 20,000普宅建筑面积???????????????????? 30,000普宅层高??????????????????????? 2.5非普宅建筑面积???????????????????? 10,000非普宅层高??????????????? ????????2.5商业建筑面积???????????????????? 60,000商业层高????????????????????????? 5　　建筑面积法层高系数法普宅分摊系数30%18.75%非普宅分摊系数10%6.25%商业分摊系数60%75%普宅分摊建安成本??????? 6,000?????? 3,750非普宅分摊建安成本??????? 2,000?????? 1,250商业分摊建安成本???? ??12,000????? 15,000?　?“分法”?“合法”非普宅销售比例80%　商业销售比例60%　其他类型房地产销售比例　62.86%其他类型房地产可扣除建安成本?????? 10,000????? 10,214.75

　　注：1、“分法”其他类型房地产可扣除建安成本=非普宅分摊建安成本*非普宅销售比例+商业分摊建安成本*商业销售比例=1,250*80%+15,000*60%=10,000

　　2、“合法”其他类型房地产销售比例=（10,000*80%+60,000*60%）/（10,000+60,000）=62.86%

　　其他类型房地产可扣除建安成本=其他类型房地产分摊建安成本*其他类型房地产销售比例=（1,250+15,000）*62.86%=10,214.75

　　从上例计算分析可见两种逻辑算出的扣除金额有差异。那么哪种逻辑是“正确”的呢？作者认为无论何种分摊方法，土增税的成本在各个业态、分类之间的归集其实都是个近似的过程，并不存在正确的方法，所以你会发现财政部或者总局的文件里几乎没有强制性的分摊规定，表述多的字眼是“合理”，至于地方上的税务机关制定的某些强制性分摊方法（如建安一律按建面法，暂不讨论这些规定是否有上位法依据是否与上位法冲突）也并非主要从正确与否或者合理性的出发点来考虑，更多地是为了统一口径。回到本例中，“分法”和“合法”到底哪个更合理呢？其实并不不容易下结论，如果认为销售比例应和清算分类（三分、两分等）相匹配，或者认为土增清算中扣除金额应汇总到清算分类的维度，那么“合法”更合理；如果为了和层高系数法保持逻辑一致（好不容易把成本分开了为啥又混到了一起），那么“分法”更合理。除了层高系数法，专属成本也会遇到同样的问题。作者倾向于“合法”，“分法”似乎看起来更精确，但土增清算成本归集分摊本来就是一个精确度与效率妥协的结果，没必要弄得那么细致了吧，归集到三分、两分足矣。当然如果没有明确的政策规定，这个政策空间纳税人倒是可以充分利用一下。

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